Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem opartym na POLSTR 1M
Następny bank rezygnuje z oferowania kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu wyznaczanym przez WIBOR. W ich miejsce wprowadza finansowanie mieszkań powiązane z nowym wskaźnikiem POLSTR 1M. Ponieważ jego obecna wartość jest wyraźnie niższa niż poziom WIBOR-u, można oczekiwać spadku kosztu kredytu. Pozostaje jednak pytanie, czy oferta oparta na POLSTR rzeczywiście jest tańsza. Porównanie warunków skłania też do przyjrzenia się marżom bankowym i temu, w jakim stopniu różnica między wskaźnikami przekłada się na cenę płaconą przez kredytobiorcę.
Na rynku hipotek rozpoczęła się zmiana wskaźnika referencyjnego. Kolejne banki zapowiadają, że przestaną udzielać kredytów powiązanych z WIBOR-em, a jego miejsce zajmie POLSTR, którego wprowadzenie poprzedził długi proces. Oba wskaźniki odnoszą się do ceny pieniądza, lecz ujmują ją odmiennie. WIBOR uwzględniał oczekiwania banków co do przyszłego oprocentowania, związane z pożyczkami na trzy miesiące. POLSTR bazuje natomiast na bieżącej cenie pieniądza, wynikającej z pożyczek jednodniowych.
Zobacz również: „Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista!” [POWERED BY SAXO BANK]; „Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. «Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój»” [POWERED BY BNP PARIBAS]; „ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń” [POWERED BY UNICREDIT].
POLSTR może z kolei budzić zastrzeżenia z innych powodów niż WIBOR. Temu drugiemu zarzucano, że jest trudny do zrozumienia oraz że bywa wrażliwy na zdarzenia, które dopiero mogą nastąpić. W przypadku POLSTR większą uwagę może zwracać jego zmienność. Niełatwo również odtworzyć sposób ustalenia wartości na konkretny dzień: jest to stopa składana, wyliczana jako średnia z pojedynczych wskazań. Samodzielne sprawdzenie poprawności takiego obliczenia byłoby więc bardzo trudne.
Zmiana wskaźnika została zapoczątkowana w okresie, gdy szybko rosnące raty kredytów stały się istotnym problemem. W przedstawionym kontekście wskazywano na obawy byłego premiera Mateusza Morawieckiego o reakcję społeczną na wzrost rat, widoczny jeszcze zanim wzrosły stopy procentowe. Podczas podwyżek ceny pieniądza raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu wzrosły nawet dwukrotnie, jednak przyczyną tego wzrostu nie był sam WIBOR.
Przed kilkoma tygodniami PKO BP jako pierwszy bank w Polsce zapowiedział detaliczne kredyty hipoteczne oparte na POLSTR. Wcześniej Bank Pekao uruchomił finansowanie powiązane z tym wskaźnikiem dla firm. Oba wydarzenia były opisywane w „Subiektywnie o Finansach”. Z punktu widzenia ceny kredytu zmiana podstawy oprocentowania powinna, przynajmniej teoretycznie, oznaczać korzyść dla klientów. POLSTR 1M znajduje się obecnie o 0,2–0,3 punktu procentowego poniżej WIBOR 3M; część tej różnicy może być związana z oczekiwaniami dotyczącymi podwyżek stóp procentowych w najbliższych miesiącach. W PKO BP kredyty o zmiennym oprocentowaniu rzeczywiście potaniały po wprowadzeniu POLSTR.
Teraz podobne rozwiązanie wdrażają następne instytucje. Kilka dni temu Erste przekazał, że od soboty nie będzie już oferował kredytów opartych na WIBOR 3M, którego ostatnia wartość wynosiła 3,86%. Zastąpi je ofertą powiązaną z POLSTR 1M, wynoszącym obecnie 3,55%. Jeżeli marża pozostałaby na tym samym poziomie — przy założeniu, że odpowiada wynagrodzeniu banku — niższa wartość wskaźnika powinna obniżyć całkowite oprocentowanie. Na wykresie towarzyszącym porównaniu pokazano przebieg WIBOR-u żółtą linią, a POLSTR niebieską linią w ostatnich 12 miesiącach.
Warto zatem porównać warunki przedstawiane przez Erste przed zmianą i po niej. Jeszcze w piątek na stronie banku znajdowała się symulacja kredytu o zmiennym oprocentowaniu, opartego na WIBOR, na kwotę 400 000 zł przy 20-procentowym wkładzie własnym. Standardowa stawka wynosiła 7,4% dla osób niekorzystających dotąd z usług banku oraz 7,1% dla klientów mających już z nim relację, na przykład rachunek osobisty. Od oprocentowania wyjściowego można było odliczyć rabaty według określonych zasad: 0,2 punktu procentowego za konto z miesięcznymi wpływami 3000 zł, 0,1 punktu za kartę kredytową z obrotami 500 zł miesięcznie i 0,1 punktu za ubezpieczenie mieszkania zakupione w banku. Pozwalało to obniżyć oprocentowanie do 6,7% w skali roku, z możliwością dalszej negocjacji.
Obecnie dla nowego klienta i kredytu o takich samych parametrach Erste podaje stawkę początkową 7,35%. To zaledwie o 0,05 punktu procentowego mniej niż wcześniej, choć nowy wskaźnik jest niższy od poprzedniego o 0,3 punktu procentowego. W przedstawionym porównaniu zmiana wskaźnika przełożyła się więc na niewielką obniżkę oprocentowania wyjściowego. Ostateczne warunki pozostają zależne od dostępnych rabatów i negocjacji.