Zmiennoprocentowe hipoteki: pozorna stabilność cen przy rosnącym znaczeniu wskaźników WIBOR
Zawirowania związane z rynkiem ropy i napięciami wojennymi tylko w ograniczonym stopniu przełożyły się na poziomy cen hipotek o zmiennym oprocentowaniu. Na tle produktów z okresowo stałą stopą takie kredyty mogą wyglądać na wyraźnie tańszą alternatywę, choć w tej konstrukcji ryzyko pozostaje istotnym elementem. W ostatnich tygodniach w segmencie stałej stawki dominował schemat: mocniejsze podwyżki, po których nastąpiły jedynie niewielkie korekty w dół. Przy takim obrazie rynku kredyty zmiennoprocentowe sprawiają wrażenie „spokoju”, jednak jest to efekt, który może wprowadzać w błąd.
W omawianym okresie o zmianach w „cenie” kredytu częściej decydowały przesunięcia notowań wskaźników referencyjnych niż ruchy marż wpisywanych do cenników. Gdy publikowaliśmy poprzednie zestawienie bankowych ofert na początku marca, WIBOR 3M wynosił 3,84 proc. W połowie kwietnia, w momencie przygotowywania przez banki nowych symulacji, poziom WIBOR 3M był… również 3,84 proc. Taka pozorna stagnacja nie wynika jednak z utrwalenia oczekiwań rynków finansowych. Przeciwnie: trzymiesięczny WIBOR niemal nie odpowiedział na obniżkę stóp procentowych, a w ostatnich dniach przesunął się nawet nieco w górę. Jednocześnie WIBOR 6M jest obecnie wyższy o 0,18 pp. względem początku marca.
W tle widoczny jest wpływ sytuacji geopolitycznej: konflikt na Bliskim Wschodzie osłabił wcześniejsze nadzieje na obniżki stóp procentowych, a notowania zaczęły zawierać również element wyceny ewentualnych podwyżek kosztu pieniądza. W kwietniowym zestawieniu prezentujemy wyliczenia banków przygotowane dla z góry narzuconego odczytu wskaźnika. Ostatni przebieg wydarzeń doprowadził do układu, w którym instytucje oparte o WIBOR 6M wypadają nieco słabiej niż te stosujące do ustalenia oprocentowania WIBOR 1M. Oznacza to odwrócenie relacji obserwowanej przez poprzednie miesiące, gdy wskaźniki „dalsze” pozostawały niżej (co było odzwierciedleniem oczekiwań na spadki stóp).
W tym kontekście ponownie warto odnotować, że przy stabilnych stopach procentowych rozpiętości pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami powinny wyraźnie się zmniejszać. W dłuższym horyzoncie kluczowe znaczenie mają więc parametry niezależne od krótkoterminowych wahań notowań, w szczególności marża oferowana przez bank oraz koszty dodatkowe, takie jak prowizje czy wymagane ubezpieczenia.
Na potrzeby porównania banki przygotowały kalkulacje dla konkretnego profilu klienta. W tabeli rankingowej ujęto oferty dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Założono zakup 55-metrowego lokalu z rynku wtórnego w cenie 740 tys. zł. Przyjęto, że gospodarstwo domowe dysponuje łącznie 15 tys. zł miesięcznie. W modelu 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner ma analogiczną formę zatrudnienia, przy dochodzie 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca aktualnie innych kredytów, a w BIK nie widnieją negatywne wpisy dotyczące ich historii. Założono również gotowość skorzystania z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki kredytu, dlatego symulacje banków obejmują sprzedaż krzyżową (cross sell).
W segmencie najlepszych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem przy 20-procentowym wkładzie własnym bankom przekazano polecenie przygotowania wyliczeń w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęto odczyty z 10 kwietnia: WIBOR 6M na poziomie 3,88 proc., WIBOR 3M na poziomie 3,84 proc. oraz WIBOR 1M na poziomie 3,81 proc. Wpłata własna została ustalona jako standardowe 20 procent wartości nieruchomości, co daje kwotę kredytu 592 tys. zł. Zestawienie dotyczy kredytu na 592 000 zł na 25 lat, przy LTV 80 proc., oprocentowaniu zmiennym (dla profilowych kredytobiorców), przy założeniu ujednoliconej wysokości wskaźników (WIBOR 1M 3,81%, WIBOR 3M 3,84%, 6M 3,88%).
Lp. 1: ING Bank Śląski – ZAPYTAJ W BANKU – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,68%, rata równa 3 627 zł, łączny koszt kredytu 503 993 zł, RRSO 5,94%. Lp. 2: Santander Bank – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,39% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,55%, rata równa 3 596 zł, łączny koszt kredytu 504 069 zł, RRSO 5,93%. Lp. 3: Bank BPS – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,53% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,69%, rata równa 3 646 zł, łączny koszt kredytu 506 072 zł, RRSO 5,75%. Lp. 4: mBank – klient stały – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 631 zł, łączny koszt kredytu 514 425 zł, RRSO 6,20%. Lp. 5: Bank Pekao – ZAPYTAJ W BANKU – oprocentowanie 5,41% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 674 zł, łączny koszt kredytu 522 882 zł, RRSO 5,89%. Lp. 6: mBank – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,59% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,75%, rata równa 3 667 zł, łączny koszt kredytu 525 064 zł, RRSO 6,12%. Lp. 7: VeloBank – ZAPYTAJ W BANKU – oprocentowanie 5,66% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85%, rata równa 3 692 zł, łączny koszt kredytu 526 109 zł, RRSO 5,97%. Lp. 8: Credit Agricole – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 631 zł, łączny koszt kredytu 530 509 zł, RRSO 6,18%. Lp. 9: PKO BP – klient stały – ZAPYTAJ W BANKU – oprocentowanie 5,74% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,86%, rata równa 3 722 zł, łączny koszt kredytu 535 766 zł, RRSO 6,13%. Lp. 10: BOŚ – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,87% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 767 zł, łączny koszt kredytu 538 207 zł, RRSO 6,03%. Lp. 11: PKO BP – ZAPYTAJ W BANKU – oprocentowanie 5,84% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,96%, rata równa 3 758 zł, łączny koszt kredytu 546 562 zł, RRSO 6,23%. Lp. 12: Alior Bank – ZAPYTAJ – oprocentowanie 5,83% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 756 zł, łączny koszt kredytu 552 637 zł, RRSO 6,50%.
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Łączny koszt kredytu obejmuje sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszt pozostałych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; wartości podano w oparciu o symulacje przygotowane przez banki. (3) RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wskazana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 13-17.4.2026 r.
W przedstawionym porównaniu zwraca uwagę utrzymanie WIBOR 3M na poziomie 3,84 proc. między początkiem marca a połową kwietnia, przy jednoczesnym wzroście WIBOR 6M o 0,18 pp. względem początku marca. Zestawienie obejmuje oferty dla kredytu 592 tys. zł na 25 lat przy LTV 80 proc. i ujednoliconych odczytach WIBOR z 10 kwietnia. Dane wskazują również na zmianę relacji między wskaźnikami, co wpływa na porównywalność propozycji banków opartych o WIBOR 6M i WIBOR 1M.